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經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 田國(guó)寶 如果從2011年開(kāi)始從事加裝電梯算起，筑福集團(tuán)董事長(zhǎng)董有在老舊小區(qū)改造領(lǐng)域已經(jīng)做了10多個(gè)年頭。
2020年5月，國(guó)務(wù)院政府工作報(bào)告提出新開(kāi)工改造老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，7月，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，對(duì)老舊小區(qū)改造任務(wù)進(jìn)行了明確，而當(dāng)年實(shí)際完成改造老舊小區(qū)4.03萬(wàn)個(gè)。
2021年全國(guó)兩會(huì)，老舊小區(qū)改造再次被寫(xiě)入政府工作報(bào)告，全年計(jì)劃新開(kāi)工5.3萬(wàn)個(gè)項(xiàng)目。董有表示，按照2020年老舊小區(qū)實(shí)際投入2萬(wàn)億元測(cè)算，十四五期間，這一市場(chǎng)規(guī)模在10萬(wàn)億元左右。
如果再加上500萬(wàn)部加裝電梯的投入，市場(chǎng)規(guī)模在15萬(wàn)億元左右。巨量的市場(chǎng)規(guī)模也開(kāi)始引起資本的興趣，包括左暉控制的愿景集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)等開(kāi)始進(jìn)入這一領(lǐng)域，各省市國(guó)企也陸續(xù)建立起相應(yīng)的投資平臺(tái)。
2020年湖南、廣西、廣東、天津和廈門(mén)等省市政府均發(fā)行了老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債，期限從7年到30年不等，利率通常在4%以內(nèi)。董有透露，筑福從銀行拿到的融資期限也能達(dá)到10年左右。
董有表示，雖然市場(chǎng)前景誘人，但不同于增量房地產(chǎn)市場(chǎng)，作為存量時(shí)代重要形式的老舊小區(qū)改造，不僅利潤(rùn)薄，而且工作推進(jìn)難度較大。前期進(jìn)入的很多企業(yè)，由于干不下去，開(kāi)始撤退。
挑戰(zhàn)之一來(lái)自與各級(jí)部門(mén)及居民住戶溝通和協(xié)調(diào)。愿景改造的北京勁松二區(qū)前期溝通時(shí)間超過(guò)1年；筑福集團(tuán)在北京的蓮花池西里6號(hào)等幾個(gè)項(xiàng)目，從介入到開(kāi)工的時(shí)間更是長(zhǎng)達(dá)4年-5年。
但更大的挑戰(zhàn)是盈利，無(wú)論加裝電梯工程，還是后期維護(hù)；無(wú)論是老舊小區(qū)改造前期投入，還是后期運(yùn)營(yíng)，每個(gè)環(huán)節(jié)利潤(rùn)都極薄，運(yùn)營(yíng)企業(yè)需要想法設(shè)法從中挖掘增收的渠道和方式。
經(jīng)過(guò)多年的實(shí)踐，老舊小區(qū)改造領(lǐng)域各個(gè)流程環(huán)節(jié)也在發(fā)展。比如，最初加裝一部電梯，光審批環(huán)節(jié)需要46個(gè)公章，目前已經(jīng)簡(jiǎn)化到15個(gè)；以前施工周期126天，目前已經(jīng)降至30天。而董有下一步目標(biāo)是7天。“這么多年，我們一直建立標(biāo)準(zhǔn)?！倍斜硎?，目前，在老舊小區(qū)改造領(lǐng)域，筑福已經(jīng)協(xié)助有關(guān)部門(mén)建立起多個(gè)國(guó)家級(jí)和地方標(biāo)準(zhǔn)，也在老舊小區(qū)改造領(lǐng)域取得專(zhuān)利技術(shù)超過(guò)百項(xiàng)。
怎么做
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：老舊小區(qū)改造包括加上電梯，投資主體是政府還是企業(yè)？
董有：加裝電梯分兩類(lèi)，一類(lèi)叫租賃梯，一類(lèi)叫集資梯。集資梯是老百姓集資，拿錢(qián)找人代建，產(chǎn)權(quán)歸居民；還有一類(lèi)租賃梯，資本投資、建完，居民像坐出租車(chē)一樣，每次付費(fèi)?，F(xiàn)在基本上就兩種形式。
各地政府給適當(dāng)補(bǔ)貼，上海、北京補(bǔ)24萬(wàn)元，最近上海加了4萬(wàn)元，補(bǔ)到28萬(wàn)元，廣東原來(lái)是10萬(wàn)元，現(xiàn)在加到15萬(wàn)元。山東第一批試點(diǎn)每部補(bǔ)25萬(wàn)元，150部共補(bǔ)貼了4000萬(wàn)元，試點(diǎn)完正常6層樓每部補(bǔ)20萬(wàn)元，7層再加點(diǎn)，5層再減點(diǎn)。
各地都在積極推動(dòng)這樣的民生工程，但是要解決的問(wèn)題，一是需要政府補(bǔ)貼、企業(yè)出資、居民出資集合起來(lái)；二是居民要同意，改造老舊小區(qū)、加電梯過(guò)程，總有人反對(duì)，總有問(wèn)題，怎么辦？大家經(jīng)常說(shuō)加梯為什么那么慢，我們用4年時(shí)間打開(kāi)了北工大（家屬樓）加電梯，用5年時(shí)間打開(kāi)了蓮花池（西里6號(hào)）加電梯，用時(shí)間去換空間，沒(méi)有這個(gè)時(shí)間消化不了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這么長(zhǎng)時(shí)間？主要就是和居民溝通嗎？
董有：跟居民溝通，跟各級(jí)部門(mén)溝通、協(xié)調(diào)、落地，蓮花池（西里6號(hào)）在加電梯過(guò)程中，負(fù)責(zé)人寫(xiě)了7萬(wàn)字的日記，歷時(shí)5年。我們帶著他全國(guó)各地去參觀，各級(jí)部門(mén)去交流，因?yàn)槎嗄昵按蠹覜](méi)有統(tǒng)一認(rèn)知，說(shuō)加電梯大家都不知道，當(dāng)然，現(xiàn)在加電梯可以說(shuō)家喻戶曉了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：尤其是一樓居民，有的小區(qū)因?yàn)檫@事樓上和樓下還發(fā)生糾紛。
董有：我經(jīng)歷過(guò)兩次，一個(gè)是在上海某醫(yī)院家屬院加電梯，晚上8點(diǎn)多做工作座談，聊了有半個(gè)小時(shí)的時(shí)候，一樓業(yè)主指著三樓業(yè)主說(shuō)：“院長(zhǎng)，當(dāng)年分房，你應(yīng)該把我分到2樓，你給我分到1樓不公平，你還住在4樓，你想下樓，到死都甭想?！碑?dāng)時(shí)院長(zhǎng)站起來(lái)了，倆人要打架，我們趕緊停這個(gè)事兒。
還有一次在北京一個(gè)學(xué)校家屬院，周末我們?cè)诂F(xiàn)場(chǎng)做工作，我和他們說(shuō)，加電梯對(duì)房子也是增值，當(dāng)時(shí)一位老師就急了，說(shuō)你這么說(shuō)，那我們都得算一下賬，當(dāng)時(shí)大家就說(shuō)，董總你別說(shuō)了。
加電梯雖然原來(lái)說(shuō)經(jīng)過(guò)兩個(gè)2/3就報(bào)批，但你要施工的時(shí)候，有人拿個(gè)椅子坐在門(mén)口，你加得上嗎？所以，加電梯是100%同意，少一戶都不行。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：遇到這種情況，你們是怎么去解決的？
董有：筑福有一套系統(tǒng)的方法論，第一次見(jiàn)面時(shí)，我們會(huì)把居民分成愿意加裝的、有困難的和有意見(jiàn)的等不同群體，我們把不同意加裝的叫做守門(mén)員。
假如有80%同意的，有20%不同意的，第一步我們用五人五步法，這個(gè)樓的選5個(gè)人，每人每周到守門(mén)員家，每次送一個(gè)小禮物，說(shuō)一句話，我要求不能超過(guò)3句，說(shuō)到3句，肯定就要吵了，所以一句就夠了。
第一關(guān)下來(lái)，不同意的人中，起碼有一半會(huì)同意。最后還有個(gè)別人不同意，我們會(huì)讓專(zhuān)業(yè)的人去疏導(dǎo)，溝通情感。經(jīng)過(guò)這一輪后，我們?cè)俳槿牖敬蟛糠侄寄芙鉀Q掉。但這樣做肯定會(huì)拉開(kāi)時(shí)間。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：這個(gè)過(guò)程很漫長(zhǎng)，也很考驗(yàn)?zāi)托摹?br /> 董有：這些年我們一直在探索，但探索的時(shí)候經(jīng)常摔得鼻青臉腫，在北京學(xué)校家屬院，剛說(shuō)幾句，人家給我罵出來(lái)了；在上海醫(yī)院，那兒一吵，我們趕緊散會(huì)了。加梯的同事，每天早上出去笑容滿面，陽(yáng)光燦爛，晚上回來(lái)滿臉陰郁，被人噴得夠嗆。如果沒(méi)有強(qiáng)大的內(nèi)心很難持續(xù)下去。
加梯這件事，筑福已經(jīng)做了11年，光解決一個(gè)問(wèn)題不行，要系統(tǒng)梳理。所以從家庭角度出發(fā)，不光是裝配式的硬件標(biāo)準(zhǔn)，還得有一套做居民工作的軟件標(biāo)準(zhǔn)。
成本
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：加裝一部電梯的成本是多少？包括電梯成本、安裝等環(huán)節(jié)下來(lái)需要多少錢(qián)？
董有：一部汽車(chē)多少錢(qián)？可以是幾萬(wàn)塊錢(qián)，也可以是幾百萬(wàn)，加電梯也一樣，有30萬(wàn)元的（綜合成本基準(zhǔn)價(jià)，下同）、40萬(wàn)元的、50萬(wàn)元的，像北京和上海定的是60萬(wàn)元。
為什么北京和上海是60萬(wàn)元，我們和造價(jià)處仔細(xì)交流過(guò)，根據(jù)定額、材料標(biāo)準(zhǔn)等確定基準(zhǔn)價(jià)格，政府補(bǔ)貼40%，補(bǔ)貼24萬(wàn)元封頂。
電梯應(yīng)該多少錢(qián)？先要有一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，北京和上海都是我們幫定的標(biāo)準(zhǔn)，60萬(wàn)元是基準(zhǔn)價(jià)，有特殊要求可以高一點(diǎn)，條件差一點(diǎn)可以低一點(diǎn)。市場(chǎng)上一部三菱電梯將近20萬(wàn)元，一些品牌可能不到10萬(wàn)元。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：租賃梯收回投資一般需要多長(zhǎng)時(shí)間？
董有：租賃梯收回投資大概是10年到15年，海淀加裝電梯是北京最多的，有幾百部，都是我們?cè)O(shè)計(jì)的，當(dāng)時(shí)和住建委討論了很久，一是成本怎么控制，質(zhì)量怎么保障；二是收回投資的定價(jià)。
原來(lái)我們是按銀行給的資金期限6年10年算，后來(lái)算下來(lái)不行，加上海淀的是國(guó)企做的，有一定公益性，最后定的是每年每戶230元到280元價(jià)格區(qū)間，收回投資大概是15年。像廣州大都是民企融資做的，大概需要10年。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：加裝電梯后還需要日常維護(hù)，很多老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)公司，后期維護(hù)費(fèi)用誰(shuí)來(lái)出？
董有：加梯干工程（電梯安裝）有一定的利潤(rùn)，但是利潤(rùn)很??；后期運(yùn)營(yíng)，電梯維保費(fèi)用是6000元~8000元/年。實(shí)際上利潤(rùn)不高，而且很麻煩，很多企業(yè)進(jìn)來(lái)時(shí)覺(jué)得新鮮，干三五年后都撤了。
現(xiàn)在各地要求老舊小區(qū)改造必須有物業(yè)，如果沒(méi)有物業(yè)就別改，這是一個(gè)硬性條件，但是好多小區(qū)還沒(méi)有。比如衡水60%的老舊小區(qū)沒(méi)有物業(yè)，40%有物業(yè)的小區(qū)也不好，去看了兩個(gè)小區(qū)，我問(wèn)物業(yè)服務(wù)為什么不好，他們說(shuō)沒(méi)人交物業(yè)費(fèi)。
這種情況下，就需要轉(zhuǎn)變思路，物業(yè)費(fèi)不行，就搞服務(wù)費(fèi)，周末打造一次衛(wèi)生，春秋擦一次窗戶，這都可以收費(fèi)。物業(yè)費(fèi)是管房子的，居民問(wèn)你管房子管什么，但要搞服務(wù)費(fèi)，明碼標(biāo)價(jià)，掃碼下單。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：愿景老舊小區(qū)改造，后期還會(huì)做物業(yè)公司，筑福會(huì)做物業(yè)嗎？
董有：我們以前沒(méi)做，現(xiàn)在開(kāi)始做了，因?yàn)橛行ㄐ^(qū)）沒(méi)有物業(yè)，你得幫著做了，有的我們自己獨(dú)立做，有的聯(lián)合當(dāng)?shù)匚飿I(yè)公司一起做。
我們算了一下，北京通州（筑福改造的）小區(qū)物業(yè)費(fèi)是6毛5，政府補(bǔ)7毛，補(bǔ)三年，要達(dá)到物業(yè)基本服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)大概得一塊到一塊五，所以大體有幾毛錢(qián)的空，通過(guò)一些增值服務(wù)也就是服務(wù)費(fèi)補(bǔ)上，能夠把物業(yè)團(tuán)隊(duì)養(yǎng)起來(lái)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：除了財(cái)政補(bǔ)貼和居民出資，老舊小區(qū)改造收入來(lái)源主要有哪些？
董有：還有一些增值收入，比如近期我們和住建委談小區(qū)怎么改，其中有一項(xiàng)把屋頂系統(tǒng)改完后上光伏發(fā)電，我們和光伏發(fā)電廠談的租金是8塊錢(qián)，這個(gè)收入可以補(bǔ)充改造小區(qū)的費(fèi)用。而且發(fā)出來(lái)的電，小區(qū)居民可以用，緩解未來(lái)碳中和的壓力。
這方面的價(jià)值還有很多可以挖掘的地方。
融資
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：老舊小區(qū)改造和加裝電梯，目前社會(huì)資本和金融機(jī)構(gòu)參與情況如何？
董有：加裝電梯和老舊小區(qū)改造，十二五期間是財(cái)政花錢(qián)；十三五期間要求企業(yè)、居民要參與；現(xiàn)在十四五要求居民要出錢(qián)，企業(yè)要參與。需要有社會(huì)資本進(jìn)來(lái)，要打通融資渠道。
去年初，國(guó)開(kāi)行和建行有4360億元的專(zhuān)項(xiàng)額度，去年底，國(guó)開(kāi)行出來(lái)2萬(wàn)億元老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)投資資金，現(xiàn)在各個(gè)銀行都在跟進(jìn)，但是銀行是有條件的，需要抵押擔(dān)保。
融資擔(dān)保主要來(lái)自城市存量，把邊角用地、閑置房產(chǎn)、低效資源梳理出來(lái)，用來(lái)做融資抵押擔(dān)保。我們幫幾個(gè)區(qū)縣做資產(chǎn)包，每個(gè)城市都有，比如嶗山我們梳理出來(lái)41處。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：融資用什么來(lái)償還呢？
董有：償還主要有兩類(lèi)，一類(lèi)是經(jīng)營(yíng)性收入，比如租金，主要用來(lái)還利息；還有一類(lèi)就是資產(chǎn)證券化。老舊小區(qū)改造要解決資金缺口問(wèn)題，就必須使一些資源完成資產(chǎn)證券化，所以我們現(xiàn)在幫各地做資產(chǎn)資源儲(chǔ)備。原來(lái)政府都是搞土地儲(chǔ)備，完成招拍掛后，資金就來(lái)了；未來(lái)我們叫資產(chǎn)儲(chǔ)備，變現(xiàn)資金用來(lái)改造老舊小區(qū)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：做抵押的資產(chǎn)和證券化的資產(chǎn)是小區(qū)本身具備的，還是通過(guò)其他途徑解決？
董有：小區(qū)里有一部分，小區(qū)的周邊有一部分。具體是按照本片區(qū)、連片區(qū)和大片區(qū)劃分，本片區(qū)就是小區(qū)，連片區(qū)就是小區(qū)周?chē)墓操Y源，連片區(qū)是整個(gè)街區(qū)的公共資源。
具體來(lái)源我們也細(xì)化了，第一個(gè)自有，小區(qū)存量物業(yè)資源；第二個(gè)是劃撥，通過(guò)政府街道劃撥一部分公共資產(chǎn)或土地；第三是租賃，向其他所有者把經(jīng)營(yíng)性的物業(yè)或空間租下來(lái)做運(yùn)營(yíng)；第四是購(gòu)買(mǎi)，利用資金購(gòu)買(mǎi)經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)；第五是審批、新批，在小區(qū)內(nèi)新建新批經(jīng)營(yíng)性空間。
所以，在這種思路下，我們把BTO(即建設(shè)、移交、運(yùn)營(yíng)，利用小區(qū)、周邊和片區(qū)內(nèi)閑置土地和房產(chǎn)進(jìn)行再開(kāi)發(fā)建設(shè)成經(jīng)營(yíng)性物業(yè)場(chǎng)所，移交給產(chǎn)權(quán)所有人，形成資產(chǎn)包，為改造所需資金進(jìn)行融資，而且通過(guò)后期運(yùn)營(yíng)帶來(lái)持續(xù)的收入)內(nèi)容進(jìn)行了擴(kuò)展，做了三普三劃三代、三資三會(huì)三業(yè)。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：什么三普三劃三代、三資三會(huì)三業(yè)？
董有：三普就是人口普查、經(jīng)濟(jì)普查和災(zāi)害普查，通過(guò)三普我們拿到一個(gè)城市的基本數(shù)據(jù)，相當(dāng)于做體檢；下一步是三劃，給它做策劃、規(guī)劃和計(jì)劃。
比如十四五期間，國(guó)家要求全國(guó)每年老舊小區(qū)改造不少于3.9萬(wàn)個(gè)，去年完成了4.03萬(wàn)個(gè)，今年計(jì)劃改造5.3萬(wàn)個(gè)。我們也做了一個(gè)5年計(jì)劃，缺錢(qián)，把資產(chǎn)、資金準(zhǔn)備好，但有資產(chǎn)、資金還得批規(guī)劃，不批都是違法建設(shè)。
策劃、規(guī)劃計(jì)劃落實(shí)到項(xiàng)目后，我們得代融、代建、代營(yíng)，這是三代；把資源做好，還得地方政府配合做一個(gè)招商會(huì)、一個(gè)對(duì)接會(huì)、搭建一個(gè)協(xié)調(diào)會(huì)。地方政府沒(méi)有一個(gè)協(xié)調(diào)會(huì)，我來(lái)了也做不了這個(gè)事。
三會(huì)落實(shí)了，接著要完成三資，首先得有資源才能形成資產(chǎn)，有了資產(chǎn)才能變成資金。最后要完成的是三業(yè)，通過(guò)對(duì)閑置存量空間開(kāi)發(fā)變成可盈利的產(chǎn)業(yè)，然后裝進(jìn)相關(guān)的企業(yè)，這樣就形成了持續(xù)發(fā)展。
這六個(gè)三是我們2021版推進(jìn)城市更新老舊小區(qū)改造方法論，通過(guò)這些方法論，不光是老舊小區(qū)改造和完整社區(qū)，包括城市中心、安防系統(tǒng)也構(gòu)建起來(lái)了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造主要有哪幾種方式？
董有：筑福主要從前段投資角度出發(fā)，當(dāng)?shù)卣A(chǔ)類(lèi)資金缺乏的時(shí)候，我們出資或幫助解決融資問(wèn)題；還有一類(lèi)，愿景他們主要是從后期物業(yè)、配套用房運(yùn)營(yíng)角度進(jìn)入。
收益
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：老舊小區(qū)改造利潤(rùn)較薄，這個(gè)領(lǐng)域未來(lái)商業(yè)潛力或者吸引資本的地方是什么？
董有：這個(gè)市場(chǎng)非常大，但是不像過(guò)去地產(chǎn)增量時(shí)代簡(jiǎn)單粗暴，拿一塊地“咔”一蓋樓就賣(mài)了，掙一大筆錢(qián)。很多企業(yè)本著地產(chǎn)思維、工程思維來(lái)做老舊小區(qū)，所以很難，大部分介入兩年就撤了，加個(gè)電梯4年、5年誰(shuí)熬得?。?br /> 未來(lái)存量時(shí)代一定得基于運(yùn)營(yíng)思維、服務(wù)思維，想要引導(dǎo)居民和社會(huì)資本出錢(qián)，那肯定得有收益模型。但這個(gè)模型要回到一個(gè)發(fā)達(dá)社會(huì)服務(wù)類(lèi)的正規(guī)收益，用高科技掙錢(qián)，服務(wù)業(yè)應(yīng)該是高頻低收。
老百姓不是不能付費(fèi)，老百姓是最大的消費(fèi)者，拉消費(fèi)、消費(fèi)升級(jí)是關(guān)鍵，但是我們發(fā)現(xiàn)好多老百姓的消費(fèi)升級(jí)遠(yuǎn)沒(méi)有滿足。比如我們打籃球還能找個(gè)地方，但打網(wǎng)球根本沒(méi)地方。所以未來(lái)基于服務(wù)市場(chǎng)非常大。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：賺慢錢(qián)也不利于規(guī)模和業(yè)務(wù)的快速擴(kuò)張吧？
董有：你恰恰說(shuō)反了，現(xiàn)在擴(kuò)大得非?？?，去年魯商集團(tuán)專(zhuān)門(mén)約我見(jiàn)面，說(shuō)山東省針對(duì)老舊小區(qū)改造，他們有任務(wù)，有資金，請(qǐng)我們合作。8月18日簽了戰(zhàn)略協(xié)議，10月成立公司，12月開(kāi)始系統(tǒng)推進(jìn)各地城市更新和老舊小區(qū)改造。
今年1月，云南省成立了云南省城市更新公司，讓我們支持云南省做城市更新，選了昆明、大理、玉溪、賓川、洱源5個(gè)城市試點(diǎn)。另外我們和遼寧、廣西、重慶、成都、青島、宜昌等省市也在接觸，我們從策劃、規(guī)劃、計(jì)劃幫他們搭建起模型，有些已經(jīng)到試點(diǎn)實(shí)施階段了。原來(lái)我們是在北京做，現(xiàn)在走出去了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：去這些省份和城市，你們主要以哪種方式參與？
董有：你不出錢(qián)，光說(shuō)了半天，最后干瞎了怎么辦？我們會(huì)參與一部分投資，與當(dāng)?shù)貒?guó)企一塊來(lái)做這個(gè)事。
有的是平臺(tái)公司形式的，有的是項(xiàng)目層面的，但原則上我們參與的是運(yùn)營(yíng)類(lèi)資產(chǎn)的投資，比如說(shuō)屋頂太陽(yáng)能，我們參與投資、運(yùn)營(yíng)，資源性資產(chǎn)還是當(dāng)?shù)貒?guó)企的，所有房產(chǎn)證不歸我。
在北京，2003年我們開(kāi)始投運(yùn)動(dòng)館，現(xiàn)在筑福有幾個(gè)運(yùn)動(dòng)館，還有石景山朗園、首鋼園區(qū)等幾個(gè)圖書(shū)館；還有利用老廠房改造成文創(chuàng)園、科創(chuàng)園，我們公司就在首鋼老廠房辦公，已經(jīng)7年了。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：現(xiàn)在這個(gè)領(lǐng)域有大資本進(jìn)入嗎？
董有：都在謀劃進(jìn)入，現(xiàn)階段主要以央企、國(guó)企為主，魯商和中化成立了一個(gè)10億元的城市更新基金，云南城投給云南省城市更新公司15億元。另外包括東方雨虹等社會(huì)資本醞釀參與，很多金融機(jī)構(gòu)包括地產(chǎn)商都在向城市更新方向拓展。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)：北京有一個(gè)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目，先后投入4000多萬(wàn)元，但很難在短期內(nèi)見(jiàn)到收入，這種狀況下，投入的持續(xù)性如何保證？
董有：我們不評(píng)價(jià)友商做的如何，但可以說(shuō)說(shuō)自己。馬上我們通州的項(xiàng)目也要上了，一個(gè)是北小園鍋爐房，一個(gè)中餐鍋爐房，還有一個(gè)武夷花園，這三個(gè)地方要改成社區(qū)文化中心。5月運(yùn)河旁邊還有一個(gè)運(yùn)動(dòng)館，傳媒大學(xué)有個(gè)圖書(shū)館。將來(lái)這些配套如何運(yùn)營(yíng)、產(chǎn)出，不產(chǎn)出怎么來(lái)投資？
從加梯10年到15年收回成本來(lái)說(shuō)，我們對(duì)接了一些金融機(jī)構(gòu)，北京銀行、建設(shè)銀行都談過(guò)了。配套社區(qū)商業(yè)如何產(chǎn)出，產(chǎn)出價(jià)值多少？投資不是我說(shuō)了算，是銀行說(shuō)了算，目前模型都搭建完了。
加裝電梯等于買(mǎi)了汽車(chē)租出去了，車(chē)是我的，抵押擔(dān)保沒(méi)問(wèn)題，運(yùn)營(yíng)和產(chǎn)出是多少？老百姓坐電梯一年每戶大概是230元到280元；接著做增值服務(wù)，比如電梯有三塊廣告牌，一塊廣告牌一個(gè)月200元，一個(gè)月600元收益。我們還有一些配套服務(wù)，從算賬模型和運(yùn)營(yíng)模型上能夠成立。
